アパート探し 気になる初期費用 | アパート探し 素人目線で感じたポイントを

アパート探し 気になる初期費用

新しいアパートに引越すとなると、それなりの出費を覚悟しなければいけません。物件によっても違ってくるのですが、目安として家賃の5ヶ月分というのが一般的のようです。ボクの場合はアパートからアパートへの引越しだったため、5ヶ月分の金額以外に退去費用の敷金から足が出た金額+引越代+不用品処分代+さらに個人的な物でありますが、食器棚を新調し、新しくベッドも導入しました。準備しておいた金額を大きくオーバーです。

事前によく勉強しておけば、多少なりとも節約できたんじゃないかとちょっぴり後悔。そんなこともあって、初期費用に関して押さえておくべきポイントをお話ししておきます。

一般的な初期費用

敷金家賃の0~2ヶ月分が一般的。
退去時に発生するクリーニング費や修繕費に充てられます。
礼金読んで字のごとし、大家さんへのお礼。戻ってきません。
最近は礼金0円の物件が増える傾向のようです。
仲介手数料不動産屋の儲け分です。家賃の1ヶ月分か半月分と言うところが多いです。
前家賃月末に翌月の家賃を払うのが通常なので、契約時に翌月家賃を支払います。
当月家賃月の途中で入居する場合は当月分の家賃を日割りで支払います。
保証会社初回委託料最近では連帯保証人を立てずに信用保証会社を利用する物件が増えてます。
その初期費用です。
火災保険2年契約が一般的なので2年分。20000円前後。
鍵交換費ディンプルキーで15000円前後。
さすがに以前の入居者から引き続き同じ鍵を使う気にはなれません。
契約一時金名称は違えど、礼金とほとんど同じもの。
礼金がゼロ円で喜んでいたら契約一時金が必要だったというオチ。
室内清掃費用敷金ゼロ円の物件に多い。退去時のクリーニング費を入居時に支払うもの。
室内消毒費害虫駆除など消毒。オプションで勧められる。

実際にボクが支払った初期費用

家賃:59000円 敷金:1ヶ月 礼金:なし 共益費:なし

敷金59000円1ヶ月分でした
礼金なし
仲介手数料64900円1ヶ月分ですが、ちゃっかり消費税も取られてます
前家賃59000円
当月家賃39967円月の途中の入居で21日分です
保証会社初回委託料29500円半月分も徴収されました
火災保険20000円
鍵交換費16500円ディンプルキー
契約一時金なし
室内清掃費なし
室内消毒料17050円これは不要だっただろうな~ 後悔
合計305917円約5か月分ってことか

結果的にほぼ5ヶ月分となりました。しかし、敷金が2ヶ月だったり、礼金が1ヶ月だったりすると、そのぶん1ヶ月単位で増えることになりますよね。いずれにしても大金が必要ってことは間違いない。

初期費用を項目ごとに詳しく

初期費用はその物件に対して設定されています。設定されている初期費用を値切ろうと思っても、それは至難の業。あらかじめ、ご自分の予算など希望に叶う物件を探すということになるんじゃないでしょうか。

初期費用の概要はおわかり頂けたと思います。ここからは、初期費用のそれぞれの項目を少し掘り下げてお話します。あくまで素人目線ですので、プロが書かれたサイトを信用して下さいね!(笑)

初期費用は少し勉強しておいた方がボクのように失敗しないです。でもなかなかねぇ~

敷金

敷金とは?礼金・敷金とセットみたいな感じで、わりと耳馴染みはありますよね。礼金は大家さんへのお礼のお金なので戻ってきませんが、敷金は戻ってくるお金です。

敷金は入居時に先払いするお金。担保として預けておくお金です。主に大家さんのリスク回避ですね。家賃の滞納や退去時の原状回復費に当てられます。預けた敷金より原状回復費が少なければ戻ってくることになります。

で、ややこしいのが原状回復費。借りた時の状態に戻すってことですが、経年劣化しますんで完璧に戻すのは不可能。この経年劣化の部分は貸主側(大家さん)の負担になります。通常の生活をする上で生じる小傷や汚れなどは、貸主の負担です。借主(自分たち)が不注意で傷つけた床や壁の修繕費は借主負担です。

問題なのは中間にあるグレーゾーン。解釈によってはどっちにも転びそうな修繕が難しい。少しでもお金を取りたい大家さんと、少しでも出費を抑えたい借主のバトルです。向こうはプロ、こちらは素人なので、できるだけこのあたりの知識は付けておきたいところです。ま、退去時の話ですけど。

借主負担(自分)貸主負担(大家さん)
タバコや雨の吹込みなど借主の故意による損傷通常生活によるフローリングや畳の変色
カビを放置しての壁の汚れテレビや冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ
壁に打った釘や大きめのビス穴押しピンや小さなビス穴
引越しの時にできた傷エアコン脱着による穴など
設備機器の故意による損傷設備機器の耐用年数到達による損傷

以上は一例に過ぎませんが、おおよそ考え方の目安になるのでは。あと、大事なのは賃貸契約書の内容。例えば、退去後の部屋のクリーニングは通常は大家さん負担になるようですが、賃貸契約書に借主負担と記載されていれば、賃貸契約書が優先されることになります。畳の表替え等もしかりです。賃貸契約書はよく確認しておきましょう!・・・といっても、保険の約款と同じで、スルーしがちですよね~。ボクもそう・・・。

敷金のお話コーナーなのに、なんだか原状回復費のことばかりになっちゃいましたね。でも大事なことですので。

礼金

礼金は文字通り『大家さんにお礼として支払うお金』です。悲しいかな、戻ってこないお金。借りてやるのに何でお礼をしなきゃいけないんだ・・・と思ってしまいますよね。どっちかというと、こっち側がお客さんなのに。なんだか昔からの慣例ということのようです。

そうはいっても、礼金ゼロ円の物件はかなり多いです。ボクが借りたアパートもゼロ円です。礼金は通常で0~2ヶ月。戻ってこないお金なので、極力礼金ゼロ物件で探したいところです。

大家さんが強気になれるほど礼金を高く設定するんじゃないかと、個人的には思います。『強気』というのは、黙ってても入居者があるってこと。要因としては立地が良い、築年数が浅い、家賃が安い・・・など、かな?強気になれない物件はその逆と考えればよいのかなと。礼金を設定してたら入居者が来ない…的な。

また、契約期間トータルで考えることも大事なのかな。礼金がゼロ円でも家賃が高かったら本末転倒。家賃が相場より5000円高ければ、2年間で12万円ですからね。月々の家賃+共益費+駐車場代+光熱費+通信費+場合によっては交通費まで加味した2年間の支出を算出してみるとわかりやすいかもです。

極端な例かもしれませんが、インターネット無料の物件があったとします。接続料は通常4000円としますと、2年間で96000円にもなります。礼金1ヶ月払ったとしても、インターネット無料の方がトータルは安くなることに!まあ、いろいろと考えすぎると、決まるものも決まりません。結局は妥協と勢いだな!

礼金は戻ってこないお金なので、できれば礼金ゼロ円物件を探した方がいーですよー!ただ、月々の家賃や共益費が高かったら意味ないので、全体のバランスで考えましょう!

仲介手数料

仲介手数料は不動産屋に支払うお金。物件の案内をしてもらったり、間に入って契約を結んでくれたりすることに対する費用です。仲介手数料は上限が決まっていて、家賃の1ヶ月分+消費税。家賃が10万円としたら、仲介手数料の上限は11万円です。

よくみるのが仲介手数料半額。これは不動産屋がサービスしてるわけじゃなく、借主と貸主が半々で不動産屋に払ってるということです。なるほど、仲介だから借りる方が全額払うというのも変な話ですよね。

あと、稀にあるのが仲介手数料無料の物件。不動産屋が大家さんの場合は仲介はないから手数料は発生しません。また、大家さんから物件を借り上げて管理している場合も該当します。大家さんが全額払ってるというケースはあるのかなあ…?

仲介手数料は家賃の1ヶ月分+消費税が上限ですよ~♪

前家賃

通常、アパートの家賃というのは、その月のうちに翌月分の家賃を払うのが慣例のようです。前家賃というより、翌月分の家賃の先払いですね。これは、大家さんが家賃を取りっぱぐれるのを防ぐのが目的。また、入居時はバタバタするので、銀行振込とか引き落としにする手続きに手間取って未払いになるのを防ぐためというのもあります。

初期費用という扱いにはなってますが、普通に家賃を払うという感覚でよろしいんじゃないかと…。ですので、値引きとかそういう対象じゃないです。節約するとすれば、家賃の値引き交渉くらいかな。

前家賃は通常の家賃支払いと同じ。
初期費用の時に払うから初期費用とごっちゃになってるだけ。

当月家賃

当月家賃は日割り計算です。ボクの場合は家賃が59000円。11日に入居だったので、初回月は21日間。59000÷31日×21日で39967円でした。端数くらい切って欲しいな!(笑)

保証会社初回委託料

さて、今回の引越しで初めて知ったことの一つがこの『信用保証会社』。以前は『連帯保証人』を立てていたのが、最近では信用保証会社を利用することが増えているみたいです。保証料は半月分から1ヶ月分が一般的。更新時にも更新料が要りますが、ちゃんと家賃を払っていれば優秀だということで、少し安くなるみたいです。

借主側のメリットとしては、連帯保証人を立てることができない人だけが得られるのかなと。あとは、万が一家賃を払うことができない状態に陥った時くらいか。連帯保証人を立てられる人にとっては余分な出費以外の何物でもないです。ちゃんと家賃を払ってる人は、払えない人のぶんを負担してるようなもの。なんだか釈然としませんが仕方ない・・・

メリットを享受できるのは大家さん側。まずは家賃の取りっぱぐれがないですからね。

おもしろくない信用保証料ですが、物件に必須とあれば利用しない選択肢はないです。『利用可』の物件は選択できる形です。なので、どうしても利用したくない場合は、利用を強制していない物件を探すしかないです。

借主(自分貸主(大家さん
メリット・連帯保証人を立てる必要がない
・大家さんの審査よりも通りやすい?
・万が一家賃を払えない状態になった時に安心
・家賃を取りっぱぐれがない
 これにつきる!
デメリット・余分な出費(初回で家賃の0.5~1ヶ月分)

項目でみると借主のメリットが大きく見えてしまいますが、連帯保証人が立てられて、家賃の支払いに負担が少ない人にとっては利点はないと思われます。選択制が一番理にかなってると思うんですがね~

保証会社ってなんだか難しいけど、大家さんのメリットが大きそうだな~。借りる側のメリットは少なくて、出費が増えるだけみたい・・・

火災保険

通常2年契約で2万円前後。アパート本体に対する火災保険は大家さんが加入してるので、借主は火災や水漏れ事故の際の賠償、補償です。これは省けませんね。保険は不動産屋が指定してきます。自分で選んだ火災保険に入ることもできるようですが、手続きやら何やら面倒くさいですよね。

鍵交換費

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によりますと、新しく入居する場合の鍵交換は貸主負担が妥当とあります。なのですが、普通に初期費用に鍵交換費の項目があるようです。国土交通省のガイドラインはあくまでもガイドライン。個別の契約が優先される…の一言で終了です(涙)。

まあ、鍵交換の趣旨はセキュリティーですので。壊れて交換するわけではないし。さすがに、前の入居者が使ってた鍵を使うのは気持ち悪い・・・

費用は通常のシリンダーキーが10000円前後、セキュリティー性の高いディンプルキーは15000円前後です。なんだか気持ち悪いから、やっぱり交換してもらうことになってしまいます。鍵屋万歳!

鍵交換なんて大家さんの負担でやってくれればいいのに・・・
でも、替えないと気持ち悪いから替えるけど

契約一時金

契約一時金にご用心!ボクは今回の引越しで初めて知りました。不動産屋に聞きますと、礼金みたいな意味合いの戻ってこないお金とのこと。礼金は払いたくないから避ける人が多い中、礼金ゼロ円で釣って、契約一時金をゲットしようという、悪意を感じる名目の初期費用・・・のような。

礼金の項目は家賃や共益費、敷金などと並んで、目立つところに掲載されています。それに対し契約一時金はその他の項目の備考欄に書かれています。SUUMOとかでもそうです。やっぱり悪意を感じるな~。金額は1~2ヶ月分が多いようですが、見る限りは80000円とか60000円など〇ヶ月分じゃなくてキリのよい金額が出ていますね。

礼金ゼロ円物件かと思ったら契約一時金80000円ってなに!?
悪意を感じられる契約一時金にはご用心!

室内清掃費

室内清掃費、カタカナで言うとハウスクリーニングですかね。これは通常は退去時の費用として請求されます。敷金を払っていれば、敷金から差っ引かれます。敷金と同じ初期費用ですが、室内清掃費は用途が決まっています。敷金ゼロ円の物件に多く見られます。具体的には大東建託のアパートがほぼコレ。2階の部屋も入口が1階にある、最近よくみるタイプのアパートです。

敷金ゼロ円に見せかけて、その他の項目で徴収するという手口は契約一時金と同様。ただ、契約一時金は戻ってこない礼金が姿を変えたもの、室内清掃費は敷金に似た性格のもの。それを考えると、契約一時金ほどは悪意はないのかも。

原状回復の定義については、敷金コーナーで少し触れています。

退去時のハウスクリーニング代を先に払うのか・・・
敷金みたいなもんだけど、取りっぱぐれ防止の意味で初期費用なのか

室内消毒料

契約時に契約書を見ると、ループ電気の取次やインターネット接続取次やら、なんだか余分と思える項目が並んでいます。本来は不動産屋の取り分は仲介手数料のみのはず。ところが、なんやかんやと勧めてきます。断るのも面倒なくらいに。ガソリン入れに行って、余分なものを勧めてくるのと同じ感覚かな。

その余分な項目の中の一つが、室内消毒費。前の人が退去した時に部屋のクリーニング終わってるだろ…と思うんですけどね。しかし、消毒費は害虫駆除や消毒という内容。やったほうが良いかどうかとなると、やらないよりやった方が良いのは当たり前。タダならば。17050円も出してやる価値があったかどうかってことですね。

契約書の説明の時なんて、矢継ぎ早にどんどん進めますからね。ハッキリ言って考えてる時間がない。考える間もなく押し切られた感じでした。これはホント後悔。ホントに消毒やってるんだかわからないですしね…。これなら、入居する時にバルサンでも焚いとけばよかったです。一番の大失敗!(怒)

防虫や消毒をとっても気にする人以外はやる意味なさそう・・・
ちょっと高いしね

最後に一言

まとまった金額となる初期費用。できるだけ安く抑えたい。かと言って、立地や物件そのもの、間取りなど、その他の条件を犠牲にしてしまうのも考えもの。すべての条件で満足いく物件があれば最高だけど、どこかで妥協点をみつけて決定することなるでしょう。

ボクの場合、一番の反省点は室内の消毒を申し込んでしまったこと。17050円也!後の祭りですけど。全体的には物件が気に入ってるので後悔は少ないかな。さらに金額を下げる項目があるとすれば、仲介手数料が半額の不動産屋にすることと、信用保証会社を通さない物件をみつけることくらいかな。そこまではねぇ。

初期費用について最低限の知識をつけておきましょう。見学回数は多いほど目が肥えるでしょう。空き物件は生ものなので、よい物件ほど悩んでる間になくなっちゃいます。じっくり探すことと思い切りの両立ですね。あとは、不動産屋の担当者と落ち着いて話を進められればと思います。

以上!

コメント

  1. […] […]

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